임대차보호법

1. 주택임대차보호법

적용되는 경우	적용되지 않는 경우
. 내외국인 . 한국토지주택공사, 지방공사, 중소기업 . 주택의 전부 또는 일부의 임대차 . 등기하지 아니한 전세계약 . 가건물이나 무허가주택의 임대차계약 . 명의신탁자와의 임대차계약 . 주택공유자 중 일부와 임대차계약 . 임대인의 동의 하에 주거용으로 개조한 주택	. 일시사용을 위한 임대차(콘도 등) . 사용대차계약 . 비주택 . 불법으로 개조한 주택 . 한국토지주택공사, 지방공사, 중소기업 외 법인 . 법인의 직원명의로 임대차계약을 체결

다가구용 단독주택의 경우 임차인은 전입신고시 주택의 지번까지만 정확하게 기재하면 대항력 취득
- APT, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택은 지번 외에 동.호수까지 전입신고해야 대항력 취득

존속 기간 보장 : 2년
임대인 : 임대차기간 종료 6개월전부터 1개월전까지 갱신통지 없으면 묵시적(법적) 갱신  법적 갱신 이후 임차인은 언제든 해지통지 가능(통고 받은 날부터 3개월 경과시 효력 발생, 토지는 1개월)
임차인 : 임대차기간 종료 1개월전까지

대항력 : 임차주택이 매매.경매 등으로 양도되더라도 임차인이 양수인에게 임차권 효력 주장할 수 있는 힘
--> 주택의 인도 및 주민등록(전입신고) 다음 날부터 제3자에 대해 효력 발생 (주민등록을 다른 곳으로 이전하 면 대항력 상실하나 보증금반환채권은 유지)
확정일자인에 의한 우선변제권 : 대항요건 + 확정일자 → 경매.공매 시 환가대금에서 후순위권리자나 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음
최우선변제권(소액임차권의 우선변제권) : 경매신청 등기 전 대항요건 갖추면 소액임차인은 다른 담보물권자 에 우선하여 변제받을 권리가 있음
임차권등기명령 : 임대차 종료 후 보증금 반환이 안 되는 경우 임차인은 관할 지방법원.지원 또는 시.군 법 원에 임차권등기명령을 신청 가능 --> 비용은 임대인에게 청구 가능  임차권 등기 이후에는 대항요건을 상 실해도 이미 취득한 대항력, 우선변제권은 상실하지 않음
사실혼 배우자의 임차권 승계
차임 증감 청구 : 증액청구는 약정 차임의 5% 초과 금지 (종료 후 재계약 또는 당사자 합의 시 제한 없음)
월차임전환율 제한 : 보증금 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 대통령령으로 정하는 비율

(10%) 또는 한국은행 기준금리의 4배 중 낮은 비율을 초과할 수 없음

 

2. 상가건물 임대차보호법

구분	주택임대차보호법	상가건물 임대차보호법
대상	주거용 건물	사업자등록 대상이 되는 영업용 건물 (무허가, 미등기건물에도 적용)  비영리단체 및 일시사용은 대상 X
적용범위	보증금액 등과 무관	서울(4억원 이하) 수도권과밀(~3억원)인천 포함 광역시(~2억4천만원)안산/용인/김포/광주 포함 기타(~1억8천만원)
대항요건	주택인도 + 전입신고 → 다음 날 대항력	상가인도 + 사업자등록신청 → 다음 날 대항력
우선변제권	대항력 + 확정일자 → 그 날 취득	대항력 + 확정일자 → 그 날 취득
확정일자	전국 읍.면.동 주민센터 등	관할 세무서장
소액임차인 범위	서울(1억원 이하) 수도권과밀(8,000만원 이하) 광역시(6,000만원 이하) 기타(5,000만원 이하)	서울(6,500만원 이하) 수도권과밀(5,500만원 이하) 광역시(3,800만원 이하) 기타(3,000만원 이하)
소액임차인 우선변제금액	서울(3,400만원 까지) 수도권과밀(2,700만원 까지) 광역시(2,000만원 까지) 기타(1,700만원 까지)	서울(2,200만원 까지) 수도권과밀(1,900만원 까지) 광역시(1,300만원 까지) 기타(1,000만원 까지)
최우선변제한도	경락금액의 1/2 범위 내	경락금액의 1/2 범위 내
계약갱신요구권	없다	있다
최단기간보장	2년	1년
차임증액제한	1/20 이내 (5%)	9/100 이내 (9%)
월차임전환제한	10%와 (기준금리+3.5%) 중 낮은 비율	12%와 기준금리 4.5배 중 낮은 비율
차임연체 해지	2기 누적	3기 누적