부동산 거래신고에 관한 법령

1. 부동산 거래 신고 내용

구분	부동산 거래신고
신고대상 부동산	토지, 건축물, 분양계약이 체결된 입주권, 분양권 (농지취득자격증명 받아도 부동산거래신고는 해야 함)
신고거래	매매계약 (신설 : 택지개발, 주택법에 따른 부동산 공급계약시에도 신고)
신고의무자	직거래 시 : 거래당사자 공동 개업공인중개사 중개 시 : 개업공인중개사
신고기한	60일 이내
신고관청	부동산 소재지 시.군.구청장 (공인중개사사무소 소재지 아님에 유의)
신고내용	매수인 및 매도인 부동산 소재지, 지번, 지목, 종류, 계약대상 면적 (집합건축물-전용면적, 기타-연면적) 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일 실제 거래가격 (분양권 : 분양금액, 입주권 : 권리가격+추가부담금) 중개시 개업공인중개사의 인적사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항  개업공인중 개사의 서명 또는 인 (소속공인중개사는 중개행위한 경우라도 서명 또는 인을 하지 않음) 계약의 조건이나 기한이 있는 경우 그 조건 또는 기한
정정신청	신고내용이 잘못된 경우 (정정신청할 수 있다.)
변경신고	신고내용이 변경된 경우 (변경신고서 제출할 수 있다.)
해제 등 신고	거래가 무효.취소.해제된 경우 (신고서를 등록관청에 제출할 수 있다.)
제재	- 미신고 : 500만원 이하 과태료 - 거짓신고 : 취득세의 3배 이하 과태료 신고관청의 요구에도 거래대금지급증명자료 미제출 --> 3천만원 이하 과태료 ※ 과태료 부과/징수권자 : 신고의무위반자에 대한 신고 받은 관청 --> 부과일로부터 10일 내 중개사무소관할 등록관청에 과태료부과사실 통보

신고는 공동신고가 원칙으로 공동으로 서명 또는 날인하여 당사자 중 일방이 제출해야 한다. 하지만 예외적으로 일방이 신고하기를 거부하는 경우 다른 당사자가 사유서를 제출할 수 있다. 신고의무자의 위임을 받은 자는 대행할 수 있다. 공인중개사는 전자문서 제출을 통해 신고하는 것이 가능하다. 소속공인중개사의 대행도 가능하다.

국토교통부장관은 “부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 따라 공시된 토지 및 주택의 가액 및 기타부 동산의 가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축운영하여야 한다. 등록관청은 부동산거래신고 받은 경우 위 검증체계를 활용하여 그 적정성을 검증해야 한다. 등록관청은 검증결과를 부동산소재지 관할 세무서에 통보, 세무관서장은 국세 또는 지방세 과세자료로 활용 가능하다. 검증 후 등록관청은 특.광.도지사에게 보고해야 하며, 시도지사는 이를 매월 1회 국토교통부장관에게 보고해야 한다.

 

2. 중개실무 과정

중개의뢰접수는 중개실무의 출발점으로서 고객과 중개대상물 확보가 필수이다. 중개활동 계획을 수립하면 효율적인 업무 수행, 시간과 비용 낭비 방지에 도움이 된다. 중개대상물과 관련하여 공부상 확인 및 현장답사, 기본사항 등 확인/설명할 사항을 조사한다. 고객 분석 및 부동산의 특징분석과 셀링포인트에 초점을 두고 중개(판매)활동을 수행한다. 중개가 완성되면 중개대상물 확인/설명서 작성/교부/보존, 거래계약서 작성/교부/보존, 업무보증 설명 및 보증관계 증서 사본 등의 교부/제공한다. 마무리로서 잔금지급 및 등기이전을 한다.

중개계약의 성격은 낙성계약, 불요식 계약(전속중개계약도 합의만 있으면 체결되므로 불요식 계약임), 쌍무 계약, 유상계약, 비전형(무명)계약(민법에서 규정한 14개 전형계약에 속하지 않음), 위임계약과 유사(판례)하다. 중개사는 상인의 지위에 있으나 ‘민사중개계약’(상사중개계약 아님)이다.

일반중개계약은 중개의뢰인이 다수의 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하고 가장 먼저 중개를 성사시킨 개업공인중개사가 중개수수료를 받는 형태이다. 전속중개계약은 중개의뢰인이 특정 개업공인중개사에 한하여 중개대상물을 중개하도록 하는 형태로 중개 의뢰인 스스로 직접 거래를 성사시킨 경우에는 중개보수를 받을 수 없다(3개월 유효 원칙). 독점중개계약은 특정 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하고 중개계약기간 동안 중개에 대한 독점권을 인정 하는 형태로(미국에서 일반적), 누가 거래를 성립시켰는지 관계없이 독점중개계약 중개사가 중개보수를 받는다. 공동중개계약은 다수의 개업공인중개사가 하나의 중개대상물을 공동으로 중개해 주는 형태로 일반/전속/독점 중개계약을 변형/보완하는 형태이다. 순가중개계약은 중개의뢰인이 제시한 매도가격보다 더 초과한 가격으로 매매가 되었을 경우 그 초과한 부분은 중개업자가 중개수수료로 획득하는 제도이다. 계약체결 자체를 금지하지는 않으나 법정보수를 초과하는 약정은 초과부분에 대해서는 효력이 없다.