중개대상물 조사/확인 실무

 

1. 공부를 통한 조사/확인

공부의 구분	공시내용	조사/확인 사항
등기사항증명서	부동산의 표시 권리관계 : 갑구(소유권,가압류), 을구(저당권,가압류 등)	갑구 내 권리의 우선순위 을구 내 권리의 우선순위 갑구와 을구 간 권리의 우선순위
토지대장 임야대장	소유자, 소재지, 지목, 면적 등	면적, 토지등급, 개별공시지가 확인
건축물대장	소유자, 소재지, 면적, 구조, 용도, 건축연도, 건폐율, 용적률 등	부속건축물 위반건축물인지 여부
지적도(임야도)	소재지, 지번, 지목, 경계, 지적형태(지형)	실제현황과의 일치 여부 토지의 위치, 경계, 지형 ※ 지세(토지 경사도)는 현장답사로 확인
공유지연명부	소재지, 공유자별 지분, 소유자 및 변동사항	공유지분
대지권등록부	소재지, 전유부분의 표시, 대지권비율, 소유권비율, 소유자 및 변동사항	대지권비율
토지이용계획확인서	공법상 이용제한 및 거래규제사항과 규제의 내용	용도지역/지구/구역 개발제한 등 행위제한 토지거래허가구역
부동산종합증명서	소재지, 지번, 지목, 면적, 공시지가, 구조, 사용승인일, 소유자, 지적도, 배치도 등	다른 공부와의 일치 여부
환지예정지지정증명원	종전토지의 환지될 토지의 물적 사항	환지에 대한 소재지.지목.면적
무허가건축물관리대장	건축주, 소재지, 면적	건축주는 소유자로 추정.간주 안됨
공시지가확인원	공시지가	공시지가의 변동
가족관계등록부	미성년자, 법정대리인, 법정혼인 여부	부모 및 가족, 혼인사실, 입양사실 등
후견등기사항증명서	피성년후견인/피한정후견인 여부	후견감독인

공부로 확인할 수 없는 사항을 확인하기 위해서는 중개대상물에 대한 기본적 사항, 상태, 권리관계, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항, 공부와 실제의 일치 여부 등에 대해 임장을 해야 한다. 법정지상권 성립은 등기사항증명서로서는 알 수 없고 현장답사와 탐문으로 파악해야 한다.

 

2. 지목의 유형과 약호

지목	부호	지목	부호	지목	부호	지목	부호
전	전	대	대	철도용지	철	공원	공
답	답	공장용지	장	하천	천	체육용지	체
과수원	과	학교용지	학	제방	제	유원지	원
목장용지	목	주차장	차	구거	구	종교용지	종
임야	임	주유소용지	주	유지	유	사적지	사
광천지	광	창고용지	창	양어장	양	묘지	묘
염전	염	도로	도	수도용지	수	잡종지	잡

※ 주차장(차), 공장용지(장), 하천(천), 유원지(원) 4개 지목은 차문자를 사용한다(차장천원).

토지이용계획 및 공법상의 이용제한 및 거래규제는 토지 소재지 관할 시.군.구청에서 발급하는 토지이용계획확인서를 조사하고 확인해야 한다. 지역/지구 등의 지정 내용, 지역/지구 등의 행위제한 내용, 토지거래허가구역 등을 확인한다. 공법상 이용제한은 각 용도지역에 따른 행위제한(국토계획법), 건축행위제한(건축법), 과밀억제권역.성장관리 권역.자연보전권역별 행위제한(수도권정비계획법), 접도구역에서의 행위제한(도로법) 등이 있다. 공법상 거래규제는 사립학교법, 국유재산법, 임대주택법, 향교재산법(처분시 시도지사 허가), 전통사찰의 보 존 및 지원에 관한 법률(처분시 문체부장관 허가, 건축물 증개축 관련 시도지사 허가 필요) 등이 있다.

국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 따른 토지거래허가제에 따라 국토교통부장관 또는 시.도지사는 투기 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 가능하다.