부동산의 판매활동

1. 중개대상물의 특징분석(셀링 포인트)

부동산의 3측면에서의 셀링 포인트
① 법률적 측면에서의 셀링 포인트 : 권리의 진정성(소유권 하자), 공법상 제한, 세법의 내용 등
② 경제적 측면의 셀링 포인트 : 가격, 임료, 투자가치 등
③ 기술적 측면의 셀링 포인트 : 시설, 설비, 시공 등
④ 사회.문화적.환경적 측면의 셀링 포인트 : 교통, 환경, 문화공간, 생활편의시설, 공공기관위치 등
⑤ 정책적 측면의 셀링 포인트 : 혁신도시 건설예정, 정부의 부동산 정책 등
3) 셀링포인트의 특징
① 다양성
② 가변성(유동성)
③ 상대성

고객의 설득 및 클로우징
클로우징 : 부동산 매매계약서에 서명 민 날인시키는 행위
클로우징 방법 : 점진적 확인법, 계약전제법, 부분선결법, 장단비교법, 결과강조법, 만족강조법

거래계약서 작성
계약금(관행상 10%)은 약정이 없으면 해약금으로 추정 (위약금 X)
매도인 담보책임은 민법 규정에 의해 당연 발생하나 약정으로 매도인 담보책임을 면하는 특약은 유효

2. 계약의 체결

권리(소유권)의 진정성 확인
행위능력(처분능력) 확인 : 미성년자.피한정후견인은 법정대리인.후견인 동의를 얻으면 계약 가능(미성년자는 혼인한 경우 법정대리인 동의 없이 직접 계약 가능), 피성년후견인은 반드시 법정대리인인 성년후견인과 체 결해야 함(후견권 행사시 후견감독인의 동의 필요)

공동소유 부동산의 처분권 확인
공유 : 처분 시 다른 공유자 전원의 동의 확인  공유물 분할청구 가능(5년 내 분할불가 약정 가능)
합유 : 합유지분 처분 시 합유자 전원의 동의 필요  합유물 분할청구 불가
총유(지분이 없음) : 관리 및 처분은 사원총회의 결의사항

거래계약서 및 매매계약서 작성
- 인적사항, 물건의 표시, 물건 인도일시, 권리이전의 내용, 거래금액.계약금액.지급일자 등 지급에 관한 사항, 그 밖의 약정사항(하자담보책임, 위험부담, 과실의 귀속, 조세.공과금의 부담 등), 중개대상물 확인.설명 교부 일자, 계약의 조건.기한, 계약일

물건의 표시와 목적
존속기간 : 식목/채염/석조.연와조 등의 건축목적 토지 10년, 기타 토지 5년, 건물.공작물 3년, 동산 6개월
해지통고 : 기간 약정 없는 임대차 토지.건물.공작물에 대해 임대인은 통고 후 6월, 임차인은 1월 경과시 효 력 발생

3. 개별법적 중개실무

① 소유권보존등기 신청의무
계약체결시 보존등기가 가능한 경우 : 계약 체결한 날부터 60일 이내 등기 신청
계약체결시 보존등기가 불가능한 경우 : 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날부터 60일 이내
위반 시 부동산에 대해 표준세율에서 2% 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하 과태료
② 소유권이전등기 신청의무
쌍무계약(매매, 교환) : 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내 신청
편무계약(증여) : 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내
위반 시 부동산에 대해 표준세율에서 2% 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하 과태료
③ 미등기전매시 등기신청의무
반대급부이행이 완료된 후 미등기전매금지
반대급부이행이 완료되기 전의 미등기전매시 등기신청의무 : 먼저 계약의 이행 완료 후 60일 이내
위반 시 上記와 같은 과태료 부과. 조세회피 또는 법령제한 회피 목적인 경우 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금

검인제도
① 개념 : 탈세.투기 방지 위해 부동산 소유권 이전 신청 시 시.군.구청장의 검인을 받아 등기소에 제출
② 필요여부 : 계약이나 판결 등을 원인으로 부동산에 대한 소유권이전 본등기 신청 시 필요
※ 계약서 3통 제출. 1통은 시군구청장 보관, 1통은 부동산소재지 관할 세무서장에게 송부
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률. 종중, 배우자 및 종교단체 특례

4. 부동산실명등기의무

명의신탁 약정은 무효 (3자에게 대항하지 못함 – 선의.악의 불문). 신탁자가 수탁자에 대해 소유권 이전청구 불가 (다만 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 수탁자 명의 등기 말소를 구할 수 있음)
3자는 선의.악의 불문하고 유효하게 소유권 취득함(제3자가 배신행위에 적극 가담하는 경우는 무효). 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환청구권 행사 및 횡령죄 물을 수 있음(2자간 약정의 경우)
위반 시 행정형벌
5년이하 징역 또는 2억원이하 벌금 : 명의신탁자 및 교사자, 양도담보사실 기재의무 위반한 채권자.채무자, 3년 이상 장기 미등기자
3년이하 징역 또는 1억원이하 벌금 : 명의수탁자 및 교사자
1년이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 : 명의신탁방조자
과징금 : 실명등기의무 위반 명의신탁자. 부동산평가액 30% 이내 (수탁자는 과징금 X)
이행강제금 : 과징금 부과일 후 1년 내 실명등기 안 한 경우 부동산가액 10% 부과, 강제금 부과 후 1년 경 과해도 안 하면 20% 부과

검인 대상인 경우	검인 대상이 아닌 경우
. 매매계약서(토지거래허가증.부동산거래신고필증을 교부 받지 않은 경우에 한함) . 교환계약서, 증여계약서 . 신탁계약서, 신탁해지약정서 . 공유물분할약정서, 양도담보설정계약서 . 이행판결서 및 조서	. 매매계약 중 검인을 받은 것으로 보는 경우(토지거 래허가증, 부동산거래신고필증 교부 받은 경우) . 가등기 . 상속, 경매, 압류공매 . 입목.광업재단.공장재단에 관한 계약서