금지행위 및 중개보수

 

1. 거래당사자의 금지행위

개업공인중개사 등은 다음과 같은 행위가 금지된다.

- 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 (1회성 매매도 자신이 일방 당사자가 되면 금지). 단, 법정중개대상물 외의 매매업은 가능, 부동산임대업(개인) 및 분양대행업도 가능하다.
- 중개사무소 개설등록 않고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통해 중개를 의뢰받거나 그에게 자 기의 명의를 이용하게 하는 행위
- 사례/증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위. 단, 상가분양대행, 상가권리금중개 등 중개업무 외의 업무로 인한 보수는 이 금지행위에 포함되지 않는다.
- 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
- 관계법령에서 양도/알선 등이 금지된 부동산의 분양/임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매/교환 등을 중개하거나 그 증서의 매매를 업으로 하는 행위
- 중개의뢰인과 직접 거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위. 단, 일방만을 대리하는 경우는 금지하지 않는다.
- 탈세 등 관계법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 않은 부동산이나 관계법령의 규정에 의해 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위

이를 위반한 경우에는 손해배상책임, 행정처분, 행정형벌 등이 부과될 수 있다.
- 행정처분 : 등록취소처분(개업공인중개사), 자격정지처분(소속공인중개사)
- 행정형벌 : 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (중개대상물매매를 업으로, 무등록중개업자 통한 중개, 법정수수료 초과 수수, 거짓 언행으로 의뢰인 판단 그르치는 행위 등), 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 (양도.알선 금지 부동산의 분양.임대증서의 매매.교환 중 개 또는 그를 업으로 하는 경우, 중개의뢰인과 직접 거래, 쌍방 대리, 탈세 등 제한 부동산 중개, 투기 조장)

2. 손해배상책임과 업무보증설정

개업공인중개사의 손해배상책임 과실책임와 무과실책임이 있다. 과실책임은 (1) 중개행위로 인해 재산상 손해가 발생하였을 때 (2) 고의 또는 과실로 인해 재산상 손해가 발생할 때 (3) 인과관계가 있을 때 성립한다. 무과실책임은 (1) 중개사무소 제공과 재산상 손해간에 인과관계 있을 때 (2) 고용인의 고의/과실과 재산상 손해의 인과관계가 있을 때 성립한다. 하지만 개업공인중개사가 아닌 자의 행위로 인한 손해 및 중개사 행위로 인한 정신적 손해는 이 법 규정에 의한 손해에 대한 배상책임을 물을 수 없다. 이는 민법에 따른다.

업무 개시를 하기 전에 업무보증 설정을 해야 한다. 그렇게 하지 않을 경우 행정처분(등록취소)을 받을 수 있다. 또한, 손해배상책임 설명 않거나 관계증서 사본/전자문서 제공 안 한 경우 행정질서벌(100만원 이하 과태료)을 받는다.
① 보증 설정 및 신고 : 중개업무 개시 전 업무보증 설정 후 증명서류를 등록관청에 신고해야 함
② 보증 설정 방법 : 보증보험 가입, 공제 가입, 공탁 (공탁금은 폐업/사망 후 3년 이내 회수 불가)
③ 설정 금액 : 법인 2억원 이상(분사무소마다 1억원 이상 추가), 개인인 개업공인중개사 1억원 이상, 지역농협 1천만원 이상
④ 보증의 재설정 : 보증기간만료일까지, 손해배상에 따른 재설정(손해를 배상한 경우 배상 후 15일 이내)
⑤ 보증설명 및 관계증서 사본의 교부
⑥ 손해배상금 지급
⑦ 업무보증규정 위반에 대한 제재

개업공인중개사는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금/중도금 또는 잔금을 개업공인중개사 또는 대통령령이 정하는 자의 명의로 금융기관, 공제사업을 하는 자 또는 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다. 예치기간은 거래계약의 이행이 완료될 때까지이다. 공인중개사 명의로 예치할 수 있다. 예치금은 다른 돈과 분리하여 관리해야 하며 사전인출이 금지된다. 예치금에 대해서는 지급보장의 조치(보증설정)를 하고 인출에 대한 동의 및 실비(매수인에게 청구 가능) 등의 약정을 해야 한다.

3. 개업공인중개사의 보수

중개보수 청구권은 중개계약 체결시 성립한다. 이는 중개완성을 조건으로 하는 정지조건부 권리(양도/압류 대상)이다. 중개보수청구권은 중개 완성시(거래 성립시) 행사할 수 있다. 하지만 중개업자의 고의/과실로 거래계약이 무효/취소된 경우에는 소멸된다. 다만, 공인중개사 고의/과실 없이 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효/취소 또는 해제된 경우 중개보수를 받을 수 있다. 중개보수의 범위는 다음과 같다.
① 주택 : 국토교통부령이 정하는 범위 내 시.도의 조례로 정함 (매매.교환 : 거래가액에 따라 1천분의 9 이내, 임대차등 : 거래가액에 따라 1천분의 8 이내, 쌍방으로부터 각각 받는다)
② 주택 이외의 부동산 : 국토교통부령이 정하는 범위 내(매매.교환.임대차등 : 거래가액에 따라 1천분의 9 이 내에서 상호 협의, 쌍방으로부터 각각) → 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4% 이내
③ 주택의 소재지와 사무소 소재지가 다른 경우 : 사무소 소재지 시.도 조례 적용(분사무소에서 거래성립 시 분사무소 소재 시.도 조례 적용)
※ 복합건물(겸용주택) : 주택면적이 1/2이상이면 주택 적용

중개보수 산정방법
① 계산방법 : 거래금액 X 요율(%) = 산출액(한도액 범위 안에서 실제 산출된 금액만 인정)
→일반사업자로 사업자등록을 한 개업공인중개사는 부가가치세를 별도로 받을 수 있음
② 지급시기 : 개업공인중개사와 중개의뢰인간 약정에 따르되 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날
③ 거래금액 산정
- 매매 : 매매대금, 분양권의 경우 이미 납입한 금액과 프리미엄
- 전세 및 임대차 : 전세금, 임대차 보증금액, 월세가 있는 임대차는 「보증금액 + (월차임×100)」이다.
월세의 경우 계산된 금액이 5천만원 미만이면 「보증금액 + (월차임×70)」으로 다시 계산한다.
상가 권리금은 중개거래금액에 포함되지 않으며 중개행위에 해당하지 않는다.
④ 교환 : 고액의 중개물건 가액기준
⑤ 동일물건에 대하여 동일당사자간에 매매 포함 2이상의 거래가 이루어지는 경우 매매보수만 적용

구분	주택	소형 오피스텔	기타
매매	0.9% 이내	0.5% 이내	0.9% 이내
임대차	0.8% 이내	0.4% 이내
적용법령	시.도조례(주택)	국토교통부령(주택 외)

※소형 오피스텔: 전용 85㎡ 이하 부엌, 화장실

실비 청구의 범위는 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시/도 조례로 정한다. 권리관계 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요된 비용(권리이전의뢰인에게 청구), 중개업자 명의로 계약금 등을 예치한 경우 예치에 소요된 비용(권리취득의뢰인에게 청구) 등이 포함된다.