각종 서류 및 관련 의무

 

1. 일반중개계약서 vs 전속중개계약서

구분		일반중개계약서	전속중개계약서
법정서식		O	O
작성의무		X	O
작성부수		2부	2부
교부		의뢰인 일방	의뢰인 일방
보존기간		규정 없음	3년
미사용제재		없음	업무정지처분 가능
앞쪽 기재 사항	개업공인중개사 의무	조속한 거래성사 위해 성실히 노력	정보공개 및 공개내용 문서 통지 업무처리상황 문서 통지 확인.설명의무
	의뢰인 의무	의무 : 공인중개사에 협조 권리 : 다른 중개사에 의뢰 가능	가능의무 : 위약금 지불, 비용 지불, 중개사 에 협조 권리 : 규정 없음
	유효기간	3개월 원칙, 별도 약정
	중개보수	거래가액의 XX%, XX원
	손해배상	중개보수 또는 실비 과다 수령 : 차액 환급, 재산상 피해 발생 : 배상
	서명날인	중개의뢰인과 개업공인중개사가 서명 또는 인 (소속공인중개사는 X)
뒤쪽 기재사항		권리이전용과 권리취득용을 구분하여 중개의뢰 시 접수한 내용을 기재

 

2. 부동산거래정보망

부동산거래정보사업자로 지정 받으려면 다음과 같은 요건을 갖추어야 한다. ① 기본적으로 전기통신사업법에 의한 부가통신사업자로 신고한 자라야 한다(정통부장관에게 신고). 그 밖에 전국적으로 500인 이상, 2개 이상의 시.도에서 각 30인 이상의 중개업자가 가입 및 이용신청을 하였어야 한다. 이외에도 정보처리기사 1인 이상 확보, 공인중개사 1인 이상 확보, 컴퓨터 설비 확보 등의 요건을 갖추어야 한다. 부동산거래정보망의 지정권자는 국토교통부장관이다. 지정절차는 '지정신청 → 지정처분(지정서 교부, 30일 이내) → 운영규정 제정 및 승인(3월 이내) → 정보망 설치.운영(지정 후 1년 이내)'이다. 이를 위반한 경우 지정을 취소할 수 있다. 

부동상 거래정보사업자는 지정 받은 후 3월 이내 운영 규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 운영 규정이 변경된 경우에도 동일하다. 이를 위반한 경우에는 지정을 취소할 수 있으며 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 공인중개사로부터 의뢰 받은 중개대상물 정보에 한해 정보망에 공개할 수 있다. 이를 위반한 경우에는 지정 취소될 수 있으며 1 년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금이 부과된다. 감독상 명령(국토부장관의 업무보고 명령, 자료제출 명령 등)을 이행해야 한다. 이를 위반한 경우에는 500만원 이하 과태료가 부과된다. 개업공인중개사는 거짓 정보공개가 금지되며(위반시 업무정지처분), 거래완성 후 거래정보사업자에게 지체 없이 통보해야 한다.

3. 개업공인중개사의 의무

개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인 및 설명하고 거래가 완성된 때에는 확인/설명서를 작성하여 교부해야 한다.

구분	확인.설명	확인.설명서 작성/교부
시기	중개완성(계약체결) 전까지	중개가 완성(계약)된 때
대상	권리를 취득하는 중개의뢰인	거래당사자 쌍방에게 교부
내용	성실.정확하게 설명, 근거자료 제시	작성, 쌍방에 교부, 사본 3년 보존
의무자	개공(소공 → 의무자는 아님. 확인.설명 가능)
서명	해당 없음	개공 및 중개한 소공
위반	개공 500만원 과태료 소공 6개월 자정	개공 업정 소공 6개월 자정

 

확인/설명서는 중개대상물의 종류에 따라 다음과 같은 차이가 있다.

기재항목		확인방법	주거용	비주거용	토지	입·광·공
기본확인사항
대상물건의 표시		토지대장, 건축물대장	○	○	○	△(토지)
권리관계		등기사항증명서	○	○	○	○
공법상 이용제한 및 거래규제사항(토지)		토지이용계획서 + 부동산종합정보망 + 시군구조례(건/용)	○	○	○	-
입지조건	도로/교통/주차	현장조사	○	○	○	-
	교육/판매/의료		○	-	○
관리에 관한 사항			○	○	-	-
비선호시설			○	-	○	-
거래예정금액 등			○	○	○	○
취득 시 조세·세율		지방세법	○	○	○	○
세부확인사항
실제권리관계 또는 공시되지 않은 권리 등		매도·임대의뢰인이 고지한 사항	○	○	○	○
시설물 상태(수도 등)		매도·임대의뢰인에게 자료를 요구하여 확인	○	○	-	-
벽면·바닥·도배 상태			○	△(벽면)	-	-
환경조건(일/소/진)			○	-	-	-
중개보수에 관한 사항
보수·실비 산출내역			○	○	○	○

 

4. 거래계약서

개업공인중개사는 중개가 완성된 때 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부 하고 5년 동안 그 사본을 보존해야 한다. 국토교통부장관은 거래계약서 표준서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. 계약서 필수기재사항는 거래당사자 인적사항, 물건의 표시, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용, 거래금액.계 약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항, 기타 약정 내용, 중개대상물 확인/설명서 교부일자, 계약의 조 건이나 기한이 있는 경우 그 조건 또는 기한, 계약일 등이다. 개업공인중개사는 날인 의무가 있다. 소속공인중개사가 중개행위 한 경우에는 함께 날인한다. 중개보조원는 서명 및 날인할 의무는 없으나 금지하지는 않는다.

이를 위반한 때에는 다음과 같은 처벌이 따른다.
① 개업공인중개사 : 임의적 등록취소처분(거래금액 거짓 기재, 2 이상의 계약서 작성 등. 이 경우 징역/벌 금 등 행정형벌은 처하지 않음), 업무정지처분(계약서 미 작성.교부 시, 사본 5년 보관의무 불이행, 계약서 서명.날인 누락)
② 소속공인중개사 : 6월 범위 자격정지(거래금액 거짓 기재, 2 이상의 계약서 작성, 계약서 서명.날인 누락)

각종 서류를 비교하면 다음과 같은 차이가 있다.

구분	전속중개계약서	확인/설명서	거래계약서
기재내용	중개의뢰내용	확인/설명내용	거래내용
법정서식	있음	있음(4가지)	없음
교부대상자	중개의뢰인 일방	거래당사자 쌍방	거래당사자 쌍방
보존기간	3년(원본)	3년(사본)	5년(사본)
작성시기	중개계약 체결시	중개 완성시	중개 완성시
작성부수	2부	3부 이상	3부 이상
계약당사자	개공, 의뢰인	거래당사자	거래당사자