공인중개사 등록 및 중개사무소 운영

사무소 등록 및 운영

 

1. 등록 등의 결격 사유

1) 결격사유자
다음에 해당하는 자는 중개사 사무소를 등록할 수 없다.
① 행위무능력자(미성년자, 금치산자, 한정치산자)
② 파산선고를 받고 복권되지 않은 자
③ 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 면제(법률변경, 시효완성, 특별사면)된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자 (가석방은 잔여형기 경과 후 3년 경과) --> 일반사면(형의 선고효과가 전무 소멸)은 즉시 중개업무 종사 가능
④ 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
⑤ 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자 --> 시험X, 종사X, 개설X
⑥ 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자
⑦ 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년(재등록업자의 경우 폐업기간을 공제한 기간)이 경과되지 아니 한 자(사망/해산, 기준미달, 결격사유로 등록이 취소된 경우 3년 적용 안됨) --> 원인결격 해소 시까지
⑧ 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간(폐업기간 포함)이 경과되지 아니한 자
⑨ 업무정지처분을 받은 중개업자인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자 로서 당해 중개업자에 대한 업무정지기간이 경과되지 아니한 자
⑩ 이 법에 위반하여 벌금형(300만원 이상)의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자
⑪ 사원 또는 임원 중 위에 해당하는 자가 있는 법인 --> 2개월 내 해소해야 함
※ 형벌의 종류 : 사형, 징역(강제노역O), 금고(강제노역X), 자격상실, 자격정지, 벌금, 구류, 과료, 몰수

2) 결격사유의 효과
① 중개업자: (업무 종사 전) 개설등록을 못한다. (업무 종사 후) 등록 취소
② 사용인: (업무 종사 전) 종사할 수 없다. (업무 종사 후) 법인인 경우 2개월 내 해고, 소속중개사.보조원 은 사유 해소 시까지 업무종사 금지 → 고용인인 개업공인중개사가 2개월 내 결격사유 해소하지 않으면 등록관청은 6월 범위 내 업무정지 처분 가능

2. 중개사무소 운영 

개업공인중개사는 고용인을 임의로 고용할 수 있으나 고용 및 해고를 신고해야 한다.  개업공인중개사의 고용인의 교육이수의무가 있다. 소속공인중개사는 실무교육(실무수습 제외)를, 중개보조원은 직무교육를 업무를 시작하기 전 1년 내에 교육을 받아야 한다. 고용 시에는 업무 개시 전까지, 해고 시에는 고용관계 종료된 날부터 10일 이내 등록관청에 신고해야 한다. 그러면 등록관청은 다음 달 10일까지 공인중개사협회에 통보한다.

개업공인중개사는 고용인의 업무상 행위에 대하여 다음과 같은 책임을 진다. 소속공인중개사와 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. 따라서 공동 책임을 진다. 이때 책임의 내용은 민사상 부진정연대책임을 진다. 다시 말해, 개업공인중개사는 무과실 책임을 지며, 손해 입은 당사자는 고용인과 개업공인중개사 중 선택하여 배상청구 또는 연대하여 배상 요구할 수 있다.

구분		구분
		소공인중개사	중개보조원
중개사자격		있다	없다
업무내용		중개업무 + 보조	단순 업무보조
책임	민사	본인 + 개공	본인 + 개공
	형사	징역 or 벌금	징역 or 벌금형
	행정	자격정지	행정처분 없음
서명·날인		중개한 경우	의무 없음

3. 업무의 범위

중개업무의 지역적 범위는 다음과 같다. 첫째 법인 및 공인중개사인 개업공인중개사는 지역 제한 규정이 없다. 하지만 법 부칙 제6조제2항에 규정된 개업공인중개사는 당해 중개사무소가 위치하는 특별시/광역시/도 관할 구역에 한한다. 단, 법 제24조 규정에 의한 부동산거래정보망에 가입한 경우 공개된 관할구역 외의 중개대상물도 중개할 수 있다. 부칙 상 개업공인중개사가 공인중개사를 고용하더라도 업무 지역이 전국으로 확대되지는 않는다. 이를 위반할 경우 6개월 업무정지를 받는다.

중개업무 외 겸업범위는 법인과 개인 간 차이가 있다. 법인인 개업공인중개사의 겸업범위는 다음과 같다.
- 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산 관리대행 (공장, 농업용 건축물 관리 X)
- 부동산의 이용.개발 및 거래에 관한 상담 (임대업 : 법인은 X, 개인은 가능)
- 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
- 상업용 건축물 및 주택의 분양대행 (토지분양대행 X)
- 중개업에 부수되는 업무로서 대통령령이 정하는 업무 : 도배, 이사업체 소개 (직접 이사, 도배업 X)
- 경매 및 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리 (매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 할 때는 법원에 등록하고 그 감독을 받아야 함) → 겸업금지 위반 시 법인의 등록취소 ※ 부동산개발업, 감정평가업 등은 불가

공인중개사인 개업공인중개사의 겸업범위는 별도의 제한 규정 없으므로 법인인 개업공인중개사에게 허용된 업무 모두 가능하다. 하지만 법 부칙 제6조제2항에 규정된 개업공인중개사는 경매 및 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리하지 못한다.