공인중개사법 개요

ㄱㅗㅇ이중개의 개념과 대상

 

1. 입법 취지 및 개요

공인중개사법법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 중개란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리(저당권 포함)의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이다. ※ 권리금은 중개 대상물이 아니다.  중개대상물은 ① 토지 ② 건물 기타 토지의 정착물 ③ 입목에 관한 법률에 의한 입목 ④ 광업재단저당법에 의한 광업재단 ⑤ 공장저당법에 의한 공장재단 등이다. 중개 대상물에 해당하는 것과 그렇지 않은 것은 다음과 같다.

해당○	소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 근저당권, 가등기담보권, 환매권, 임차권, 유치권 이전, 법정지상권 이전, 법정저당권 이전
해당×	• 점유권 성립, 유치권 성립, 동산질권, 분묘기지권, 법정지상권 성립, 법정저당권의 성립, 광업권, 무체재산권(특허권 등), 이주자택지대토권 • 국유재산 중 행정재산·보존재산·잡종재산, 미채굴광물, 무주부동산, 공도·하천·공원·광장·바다·포락지, 공장재단·광업재단 등에 속한 토지와 건물 • 경매·공매 대상 부동산, 증여·상속 부동산 등 • 선박, 항공기, 자동차, 건설기계, 어업재단, 항만운송재단

 

2. 중개업의 의의

중개업이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것이다. ※ 무등록자가 중개를 업으로 하는 경우도 중개업에는 해당함에 유의해야 한다. 공인중개사, 개업공인중개사, 소속공인 중개사, 중개보조원의 차이는 다음과 같다. 중개사무소를 개설하지 않았더라도 공인중개사 시험에 합격하면 공인중개사이다.  중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업무와 관련하여 단순한 보조 업무를 수행한다. 소속공인중개사는 단순 보조 이상으로서 중개업무를 수행할 수도 있으나 개업공인중개사에 소속되어 있다는 점이 다르다.

공인중개사	이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자
개업공인중개사	이 법에 의하여 중개사무소 개설등록을 한 자
소속공인중개사	개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 보조하는 자(공인중개사인 법인의 사원, 임원 포함)
중개보조원	공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자

 

3. 중개업의 의의

중개업은 원래 (1) 신고제였으나 추후에 (2) 허가제가 되었다가 (3) 현재에는 등록제로 운영되고 있다. 공인중개사법은 상법과 민법의 특별법적인 성격을 가지는 법이다. 소속공인중개사는 공인중개사이고, 중개업무와 업무 보조를 모두 수행할 수 있으며, 서명및날인 의무와 인장 등록 의무가 있다. 이에 비해 중개 보조인은 공인중개사가 아니므로 중개 업무를 할 수 없고 서명및날인 의무나 인장등록 의무가 없이 단순 업무 보조만 수행한다.

유권해석에 따르면 중개업무란 일반적으로 계약서 작성, 확인설명의 수행, 확인설명서 작성을 가리킨다. 중개 행위는 사실 행위 및 공인중개사의 독자행위이다. 하지만 중개 계약은 법률행위이다. 의뢰인에게 보수를 받기로 약속 및 요구한 경우, 현실적 보수를 받지 않았다면 중개업에 해당하지 않는다. 행위의 알선이 금전소비대차, 부동산컨설팅 등의 알선에 부수하여 이루어졌어더라도 중개업에 해당한다. 중개법인과 지역농업협동조합은 다음과 같은 차이가 있다.

구분	중개법인	지역농업협동조합
중개사무소 개설등록	필요	불필요
중개사무소 등록기준	적용	미적용
중개대상물 범위	전부	농지
중개대상자 범위	일반인	조합원
중개행위 범위	제한 없음	매매·교환·임대차
본업	중개업	조합 규정 업무 (교육·경제·신용)
업무지역	전국	전국
분사무소 설치 (책임자 자격)	가능 (책임자: 중개사)	가능 (책임자: 자격 없음)
업무보증 설정	필요	필요

 

4. 공인중개사 정책심의위원회

공인중개사 정책심의위원회는 국토교통부에 설치하며 다음의 각 사항을 심의한다. (1) 공인중개사 시험 등 공인중개사 자격취득에 관한 사항 (2) 부동산중개업의 육성에 관한 사항 (3) 중개보수 변경에 관한 사항 (4) 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항. 공인중개사 정책심의위원회는 위원장(국토교통부 제1차관) 1명 포함 7명 이상 11명 이내 위원으로 구성된다. 위원의 임기 2년(연임 가능, 사임으로 새로 위촉된 위원은 전임위원의 잔여 임기)이다.

공인중개사 정책심의위원회 위원의 제척 사유는 (1) 해당 안건의 당사자 또는 공동권리·의무자인 경우, (2) 해당 안건의 당사자와 친족이거나 친족이었 던 경우, (3) 해당 안건에 증언·진술·자문·연구·용역·감정한 경우, (4) 위원이 속한 법인·단체 등이 해당 안건의 당사자의 대리인이거나 대리인이었던 경우 등이 있다.